Une des principales phases du montage de l’opération va être l’obtention du permis de construire.

Monter un dossier de permis de construire requiert une véritable expertise qui demande au maître d’ouvrage une maîtrise de l’ensemble des textes de lois qui touchent de près ou de loin à la construction. Le code de l’urbanisme en tête mais également de nombreux textes de droit commun ainsi que la jurisprudence toujours plus abondante.

Aussi, la délivrance d'un permis de construire est le fruit d’un consensus quadripartites entre :

• ce que veulent les services de l’urbanisme,
• ce qu’impose le plan local d’urbanisme (la loi),
• ce que souhaite réaliser l’architecte,
• ce qui est économiquement optimal.

Dans le même sens, il faudra prêter une attention particulière aux différentes obligations légales d’affichage avec constats d’huissier à l’appui.

L’obtention puis la purge du permis de construire jouera un rôle capital dans le timing de l’opération et par conséquent impactera la rentabilité du projet.

2. La Société Civile de Construction Vente (SCCV)

Dans la grande majorité des cas, les promoteurs vont isoler chaque programme immobilier dans une Société Civil de Construction Vente qui aura pour seul objet la construction et la vente du projet dudit programme. Ces sociétés sont, par définition, des sociétés transparentes et non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Dans le cas d’une prise de participation au capital de ce type de société il est plus que conseillé d’apposer entre un patrimoine privé et une SCCV, une société à responsabilité limitée qui fera barrage le cas échéant.

3. Les Assurances et les garanties

Toujours dans une optique de protection des consommateurs, le législateur a rendu obligatoire la souscription d’une multitude d’assurances pour l’ensemble des intervenants de la chaîne de production d’un immeuble.

L’assurance « dommage ouvrage »

Elle doit être souscrite par le maître d’ouvrage (le promoteur), c’est l’assurance incontournable d’un projet immobilier. Cette dernière est obligatoire depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978. Elle permet de procéder aux remboursements ou à l’exécution de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale sans avoir à attendre la décision des tribunaux.

En d’autres termes, la garantie dommage ouvrage couvre les préjudices subis relatifs à la solidité ou à l’étanchéité de l’ouvrage, plus largement l’ensemble des désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination.

Pour être valide elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Elle sera effective un an après la livraison du chantier et prendra donc le relais de la garantie de « parfait achèvement ».

La garantie de « parfait achèvement »

Elle est obligatoire depuis la loi Spinetta de 1978. Elle a pour objet la réparation de tous les désordres, signalés par le maître de l’ouvrage, ayant fait l'objet de réserves dans le procès verbal de réception parce qu'ils étaient apparents à la réception des travaux.

Cette garantie peut également être activée pour les désordres qui sont signalés dans l'année suivant la réception, parce qu'ils étaient cachés le jour de la réception et ne se sont révélés que par la suite (malfaçons, réalisations non conformes…)

La garantie « décennale »

Elle est également obligatoire depuis la loi de 1978. Toutes les entreprises réalisant des travaux de construction doivent être assurées. Cette garantie à pour objectif de protéger le maître de l’ouvrage (le promoteur) contre l’ensemble des malfaçons qui compromettraient la solidité de l’ouvrage et l’étanchéité de l’ouvrage.

Il sera donc une tâche fastidieuse mais pour le moins essentiel de s’assurer que les entreprises qui participent à la réalisation de l’ouvrage sont à jour de leurs primes d’assurance.

La garantie « biennale »

D'une durée minimale de deux ans, elle a pour objectif de couvrir l’ensemble des éléments de la construction séparables du gros œuvre (canalisations, radiateurs, fenêtres, volets, portes, cloisons…). Elle débute à la date de réception des travaux. Elle doit obligatoirement être souscrite par l’entreprise qui met en place l’équipement.

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